Der BalkonSolar e.V. warnt: Die „Vereinbarung über die Anbringung eines Steckersolargeräts“ auf dem Dokument auch als „Antrag zur Vereinbarung Steckersolargerät“ vom „Verlag für Hausbesitzer GmbH, Stuttgart“ in der Version 05/2025 birgt für Mietende erhebliche Risiken und dürfte auch in Teilen bei Gericht keinen Bestand haben.
Update: Am 22.12. haben wir per Mail beim Haus & Grund Stuttgart – Verlag und Service GmbH gefragt: „Können sie uns bitte erläutern auf welcher Rechtsgrundlage diese Klausel (Speicherverbot) einzug in den Mustervereinbarung erhalten hat?“ Heute am 13.1.25 hat der Geschäftsführer Ulrich Wecker geantwortet: „dass wir rechtliche Hinweise und Stellungnahmen nur gegenüber Mitgliedern erteilen können und dürfen“.
Das Formular, welches wir hier nicht wiedergeben, welches aber im Internet zu finden ist und auch auf reddit diskutiert wird, birgt für den Mieter teils erhebliche Nachteile und sollte keinesfalls unverändert unterzeichnet werden.
Die Probleme fangen schon beim Punkt 1.b. an, dort gibt es für den Vermieter zum ankreuzen unter dem Satz: „Der Vermieter gestattet dem Mieter die Installation und den Betrieb eines Steckersolargeräts im Sinne des § 3 Nr. 43 EEG mit der zulässigen Maximalleistung, derzeit 800 W, an folgendem Bestimmungsort“, schon hier ist ein erster Flüchtigkeitsfehler: Wenn es sich um ein Gerät im Sinne von § 3 Nr. 43 EEG handelt, dann darf dies nach gesetzlicher Definition in § 8 (5a) EEG: „Ein Steckersolargerät oder mehrere Steckersolargeräte mit einer installierten Leistung von insgesamt bis zu 2 Kilowatt und einer Wechselrichterleistung von insgesamt bis zu 800 Voltampere, die hinter der Entnahmestelle eines Letztverbrauchers betrieben werden„, sprich ein Gerät sein, dass bis zu 2000 Wp Solarpanel Leistung hat und maximal 800 W Wechselrichterausgangsleistung. Wir vermuten mal ein solches ist gemeint. Das würde auch der neuen Norm, die ja bis zu 960 WP über normalen Stecker zulässt entsprechen.
Dann folgt eine Sektion, in dem der Bestimmungsort durch den Vermieter angekreuzt werden kann:
Das kann der Vermieter ankreuzen, aber er muss dann sachlich nachvollziehbar und mit belegbaren Argumenten darlegen, warum ein solches Gerät ausschließlich auf der Innenfläche des Balkons/der Terrasse zulässig wäre. Die Pflicht das darzulegen liegt bei Vermieter und das kann er nicht auf diesem Formular, müsste also in einer zusätzlichen Mitteilung stehen.
Denn das Landgericht Hamburg meint:
(Es)„kann der Vermieter die Genehmigung einer der nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen verweigern, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Die Darlegungs- und ggf. Beweislast diesbezüglich liegt beim Vermieter.„
Das Landgericht Hamburg AZ 311 S 44/24 stellt auch klar: „fehlende Ästhetik“ kann nicht geltend gemacht werden als Ablehnungsgrund seit es das Recht auf Steckersolar im § 554 BGB gibt!
Auch der Hinweis: „Ein technischer Eingriff in die Bausubstanz darf nicht erfolgen, also keine Bohrungen, Dübel, Nägel o.ä.“, ist nach unserer Auffassung irreführend.
Denn der § 554 BGB räumt ja gerade das Recht auf bauliche Veränderungen ein: „Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt“. Allerdings braucht es die nach unserer Meinung nicht, die meisten Halterungen kommen ohne aus und beim Auszug müsste ggf. die bauliche Veränderung ja wieder zurück gebaut werden.
Speicherverbot
Richtig absurd wird allerdings Punkt c. „Das Aufstellen eines dazugehörigen Batterie-Speichers ist nicht gestattet“. Dieser Punkt wird nicht erklärt, es wird auf keine Rechtsgrundlage verwiesen und auch nicht argumentiert. Sprich wollte der Vermieter diesen Punkt durchsetzen, müsste er darlegen warum ein solches von außen nicht sichtbares Gerät, von denen es inzwischen sicherlich mehr als eine Million in Deutschland gibt, die somit auch Teil der normalen Nutzung der Wohnung sind, für ihn unzumutbar wären.
Das Sicherheitsargument wäre da vielleicht naheliegend, aber auch das muss er begründen, denn bisher ist uns nur ein Brand bekannt bei dem ein Steckerspeicher involviert war. Auch darf ich andere mehrere Geräte haben, die in der Summe die Leistung oder das Speichervolumens eines üblichen Steckersspeichers erbringen.
Auch die Tatsache, das es für Steckerspeicher keine Norm gibt, reicht nicht für eine Ablehnung. Auch ohne Norm muss ein Gerät sicher sein und der Hersteller ist nach General Product Safety Regulation (GPSR) = Produktsicherheitsgesetz verpflichtet ein sicheres Gerät auf den Markt zu bringen.
Und natürlich gelten auch hier die Richtlinie 2014/35/EU (Niederspannungsrichtlinie) 2014/35/EU das es sich um harmonisierte EU-Vorschriften handelt. Es gelten auch weitere sicherheitsrelevante EN-Normen sowie neuere Normenfassungen zur EU-Directive 2014/35/EU) u.a.: EN 62852 PV-Steckverbinder, EN 62116 Wechselrichter Inselnetzbildung, DIN EN IEC 62790 PV-Anschlussdosen, DIN IEC/TR 63225 Inkompatibilität von PV-Steckverbindern, EN 62109 RCD, IEC 62930 PV-cabels, … Und ja auch für die Batterien, den verbauten Wechselrichter, etc… gibt es Einzelnormen die einzuhalten sind!
Wir gehen davon aus, das vom „Recht auf Steckersolar“ auch alle Nebenanlagen, daher Speicher, Kabel, Messgeräte im Sicherungskasten wie Shelly, … umfasst sind.
Ein weiterer Punkt: Eine Reihe von Mietern wird argumentieren können, dass sie etwa ür die Kühlung von Medikamenten, Lebensmitteln für kleine Kinder, medizinische Geräte (Schlafapnoe, …), Homeoffice, eine Notstromversorgung bzw. Netzunanbhängige Versorgung im Falle eines längeren Stromausfalls benötigt. Dies würde dann auch dem Anliegen der Selbsthilfefähigkeit in Krisen (Resilenz) widersprechen.
Fachkraft / fachkundige Person / Fachunternehmer
Unter Punkt 2.b. wird dann verlangt: „Die Installation und Inbetriebnahme an das Stromnetz der Wohnung hat nachweislich fachkundig, entweder durch eine qualifizierte Fachkraft oder eine fachkundige Person, zu erfolgen.“
Spätestens mit der Verfügbarkeit von normkonformen Steckersolargeräten aber auch schon jetzt nach der gängigen Rechtsprechung braucht es keinen Fachunternehmer und auch keine Fachkraft mehr. Die Geräte sind Laieninstallierbar und auch Laienbedienbar.
Kaution.
Wir weisen darauf hin, dass die Gerichte üblicherweise 200 EUR als Kaution als angemessen erachten. Die Kaution muss, wie das Formular richtig erwähnt: „Ansprüchen gegen den Mieter, die sich aus Installation, Betrieb, Verwendung und Rückbau des Steckersolargeräts ergeben“, abdecken. Sprich man kann ausrechnen was es kostet wenn der Hausmeister kommen muss (Anfahrt), das Steckersolargerät abbaut (Arbeitszeit) und dann zum Recyclinghof bringt (Entsorgungskosten). Da kommen wir beim besten Willen auch mit einer sehr großzügigen Sicherheitsmarge nicht über 300 EUR, die Gerichte eher auf 200 EUR.
Übrigens gibt es eine weitere Begrenzung der Kaution: „(BGB) § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“, sagt so schön: „Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, (…) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete“, betragen. Sprich, wenn ich 500 EUR Miete bezahle, und schon 1400 EUR Kaution hinterlegt habe, dann darf die maximale zusätzliche Kaution nicht mehr als 100 EUR betragen.
Vorkaufsrecht des Vermieters
Punkt 7. Diesen Klopper hatten wir bisher noch nicht gehört, aber der Kreativität bei der Verhinderung von Steckersolar ist ja bei Vermietern keine Grenzen gesetzt:
„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter auf sein schriftliches Verlangen berechtigt, das Steckersolargerät zu übernehmen. Er hat nach seiner Wahl entweder die Herstellungskosten abzüglich eines angemessenen Betrags für die Abnutzung (Zeitwert) zu erstatten (…) Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, ist der Mieter zum Rückbau nach Ziff. 5a verpflichtet.“
Das ist schon eine sehr einseitige Verteilung der Handlungsmöglichkeiten und Benefits gegen den Mieter. Der Vermieter kann schauen ob er das Gerät günstig kauft und dem nächsten Mieter dann vermietetet, was er als besondere Ausstattung vielleicht noch Mietpreissteigernd nutzen kann und der Mieter kann noch nicht mal sich dagegen wehren. Es wird sicherlich Diskussionen über den Zeitwert geben.
Die Idee das Steckersolar Gerät zurück zu lassen ist erstmal gar nicht so blöd, denn möglicherweise hat man in der neuen Wohnung keinen Platz oder braucht eine andere Halterung. Aber die gewählte Formulierung zwingt zum Verkauf an den Vermieter, der sicherlich auch noch den Preis drücken wird.
Fazit
Auf gar keinen Fall diese Vereinbarung unterschrieben ohne entsprechende Punkte durchzustreichen. In diesem Artikel sind weitere Informationen verlinkt.
Aus der Haus und Grund Ecke (und von Vermietern) kommen immer wieder seltsame Versuche mit juristisch klingenden Argumenten die Mieter (wahrscheinlich nicht nur beim Thema Steckersolar) einzuschüchtern, dabei ist der teure Rat oft schlecht und spiegelt die Rechtslage nicht wieder. Im Zweifel wird sich der Vermieter vor Gericht wiederfinden und die Lokalzeitung berichtet.
Wir raten Mietern unsere Antragsschreiben und Mustervereinbarungen zu nutzen. Zudem kann man nur jedem Mieter raten eine Rechtsschutzversicherung zu haben und Mitglied im örtlichen Mieterverein zu sein. Bei kommunalen Vermietern gibt es oft auch Mieterbeiräte an die man sich wenden kann.
