Die neue Strategie zur Verhinderung von BalkonSolar: Auflagen!

Im letzten Jahr war es noch einfacher für Vermieter und WEGs Steckersolar zu verhindern: Einfach auf das Anliegen des Mieters eine pauschale Ablehnung schicken und klar machen: Verboten!

Das kommt aber schlecht, macht schlechte Stimmung und wenn es bekannt wird auch einen Imageschaden.

Daher hat sich die Strategie verändert: Nun machen Vermieter, private wie öffentliche, einfach teuere und schwierig zu erfüllende Auflagen. Dafür wird scheinbar ein gerne von Vermieter genutztes Musterschreiben verwendet. Es erinnert an die Verhinderungsanleitung der Wohnungswirtschaft. GdW Arbeitshilfe 93 , besonders die Anlage, welche der Justiziar des Verbands der Norddeutschen Wohnungsunternehmen erstellt wurde, hat es in sich. 

FAQ zum Recht auf Solar

Er rät die folgenden Punkte heranzuziehen: Umfang und Ausmaß der optischen Veränderung, Blendeinwirkung, Statik, fachmännische Ausführung, Haftung. Grundsätzlich solle man in der Argumentation als Vermieter, beim Verhindern darauf abstellen, dass das ganze ja als „nicht üblich“ anzusehen ist und nicht dem Standard entspricht. Schon das ist bei weit mehr als 1 Mio Anlagen fragwürdig.

Als Sahnehäubchen gibt es dann noch die Rückbaukosten. Schon alleine durch das verlangte Prüfprogramm entsteht eine Abschreckungswirkung. Etliche Vermieter verbinden das noch mit einer Reihe von zusätzlichen Dokumenten die man beibringen muss, etwa Datenblättern, Zulassungsunterlagen für den Wechselrichter oder Liste aller elektrischen Geräte in der Wohnung, der Vermieterlichen Phantasie sind hier keine Grenzen gesetzt.

Auch andere sonst seriöse Anbieter liefern seltsame Musterschreiben, die eher auf Verhinderung als auf Gestaltung ausgerichtet sind: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/balkonkraftwerke-miete-5-muster_idesk_PI17574_HI15782764.html Auch hier dürften zahlreiche Auflagen kaum haltbar sein

Dazu sei entgegnet:

• Elektroprüfung: Die Prüfung kann nicht gefordert werden. Die Leistungsgrenze der Balkonkraftwerke (800 Wp) ist EXTRA dafür da, um auch die schwächste Installation zu schützen. Normalerweise passen an eine Leitung 3,6 KW. Zusätzlich ist der Vermieter für die Prüfung und auch Bereitstellung einer einigermaßen aktuellen der Hauselektrik verantwortlich. Wenn der Vermieter unbedingt eine Prüfung will, dann muß er sie selber bezahlen. Der Anschluss im sog. Endstromkreis ist ausdrücklich durch den Laien vorgesehen. Dies ist in der DIN VDE 0100-551-1:2016-09 abgesichert und auch die derzeit diskutiere neue Norm DIN VDE V 0126-95 (VDE V 0126-95): 2024-06 erlaubt 800 W. Siehe auch hier.
• Montage durch Fachkraft: Kann nicht verlangt werden. Es kann eine fachgerechte Montage gefordert werden, aber diese kann jeder selbst durchführen. Es empfiehlt sich hier genau nach Anleitung vorzugehen und dies auch ggf. durch Fotos zu dokumentieren. (Mehr)
• Rettungsweg/Brandschutz: Laut Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren stellen vertikal montierte Module keine Behinderung beim Anstellen (Anleitern) einer Leiter dar. Schräg aufgehängte Module an der Außenseite des Balkons bzw. auf der Balkonbrüstung können das Anleitern hingegen verhindern bzw. erschweren. Aus diesem Grund empfiehlt die Feuerwehr, einen Freiraum am Balkon von ca. 1,20 m zu erhalten. Wenn ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist (z.B. ein Fenster angrenzend zum Balkon), ist das auch kein Problem mehr. Details.
• Statik: Generell hat für den Nachweis der regelmäßig auf einem Balkon zu erwartenden Nutzlasten nach DIN EN 1991-1-1-1 der Vermieter in Vorleistung zu gehen – nur dann darf dieser einen Balkon vermieten. Ein Gutachten vom Mieter zu verlangen ist also nicht rechtens bzw. kann der Vermieter gerne auf eigene Rechnung anfertigen lassen. Dem Mieter liegen zudem nicht die Unterlagen dazu vor, die benötigt werden würden. Ein Blumenkasten wiegt in der Regel ohnehin ähnlich viel oder sogar mehr wie ein Balkonkraftwerk. Mehr. Die Ausgangslage ist, dass ein Balkon immer in der Lage sein muss, auch ein Balkonkraftwerk zu tragen. Die statische Verantwortung liegt also beim Vermieter.

Sofern Sie Zweifel an der Tragfähigkeit des Balkongeländers bzw. des Balkons im Allgemeinen haben, so würde dies ein Mangel der Wohneinheit entsprechen und ein nutzen bzw. betreten des Balkons wäre im Allgemeinen nicht als sicher anzusehen. Sollten Sie weiterhin von einer Unsicherheit der Statik seitens des Balkongeländers ausgehen, so sehe ich mich gezwungen eine Mietminderung durchzusetzen, bis Ihrerseits ein statischer Nachweis über die Sicherheit des Balkongeländers erbracht wurde, da in dieser Zeit eine Nutzung des Balkons als nicht sicher gälte.

Könnte man so etwa in die Email Schreiben, wenn der Vermieter einen Statik Nachweis für Balkon oder Geländer haben will.

• Blendwirkung. Nachbarrechtlich ist eine Blendwirkung erst an mehr als 30 Tagen und mehr als 30 Minuten überhaupt von Belang. Wir sind derzeit bemüht, die Blendwirkung von Fachleuten modellieren zu lassen, aber scheitern daran, dass sie so gering ist, dass die Software da nicht mitmacht. Fensterglas, üblicherweise eine größere Fläche, reflektiert mehr Licht, denn beim Solarpanel will ich ja Licht durchlassen auf die Solarzelle zur Stromerzeugung. Beim Fensterglas will ich möglicherweise nicht alles durchlassen. Mehr.

Blendung durch BalkonSolar? Näää

• Haftung. Die Haftung kann der Vermieter durch eine Zusatzvereinbarung auf den Mieter übertragen. Allerdings kann sich der Mieter über eine Haftpflichtversicherung absichern und er haftet auch nicht für alle Ungücksäflle. Wir haben das sehr umfangreich, detailliert und klar in einem Gutachten aufschlüsseln lassen.

• Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter nicht verpflichtet, einen Nachweis hinsichtlich der Anmeldung eines Balkonkraftwerks im Marktstammdatenregister zu erbringen und ist sachlich nicht gerechtfertigt. Da dies der Fragestellung der Anbringung der Anlage nicht sachdienlich ist, gilt dies auch nicht als Voraussetzung für die Zustimmung seitens Vermieter.
• Es gibt keine rechtliche Grundlage für eine Verpflichtung des Mieters zur regelmäßigen fachmännischen Prüfung.
• Die neue VDE Norm DIN EN IEC 62868-2-2/A1 (VDE 0715-18-2-2/A1): 2024-06 wird voraussichtlich ab Herbst 2024 wirksam und sieht unter anderem vor, dass Geräte mit einer Wechselrichterleistung von 800W zugelassen werden und die Modulleistung auf maximal 960 Watt beschränkt werden soll. Zudem soll der Schukostecker ebenfalls zulässig werden. Jedoch stellt die VDE Norm keine rechtlich bindende Grundlage dar, sondern ist lediglich als Empfehlung, die besagt was auf jeden Fall als sicher anzusehen ist, einzuordnen.

Für die eigene Argumentation und mögliche Schreiben an Vermieter kann auch auf die Klageschriften der DUH zurückgegriffen werden, sie enthalten viele sinnvolle Argumentationpunkte und haben die Prozesse auch schon teils gewonnen. 

• https://www.duh.de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/deutsche-umwelthilfe-unterstuetzt-klage-von-berliner-mieter-gegen-absurdes-verbot-von-balkonkraftwerk/
• https://www.duh.de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/balkonkraftwerk-darf-angebracht-werden-von-deutscher-umwelthilfe-vor-gericht-unterstuetzte-mieter-ko/

Selbst die Klageschriften stehen online und man kann daraus abschreiben. 

Für Wohnungseigentumsgemeinschaften schlagen wir die folgenden Musterbeschlüsse vor.

Geht das auch schon jetzt, ohne Änderungen im BGB/WEG?

Ja, das ist der neuste Twist. Wir haben einzelne Vermieter die kommen mit der Aussage „die rechtlichen Vorgaben seitens Bundesregierung wurden bisher zu dieser Angelegenheit noch nicht vollständig erbracht“ das soll wohl irgendwie verdeutlichen, dass dem Vermieter die Hände gebunden sind und er dem Vorhaben nicht einfach „nur“ zustimmen kann.”

Auch das ist völliger Quatsch. Natürlich kann er dem zustimmen.