Die DeutscheUmwelthilfe nutzt ihr Verbandsklagerechte – ja genau das was CDU und Söder ihr gerne wegnehmen wollen – um gegen Vonovia’s Steckersolar Verhinderungsstrategie vorzugehen!
Die Klage ist abrufbar und für jeden der Probleme mit dem Vermieter hat oder von absurden Auflagen konfrontiert wird, wichtiger Lesestoff. Da lassen sich echt gute Argumente ableiten. Gerade weil viele der Auflagen einfach nur generisch sind und nicht auf die konkrete Wohnung bezogen.
Zum Ersten mal hilft hier die DUH nicht einem Mieter, sondern versucht für alle Mieter einer Wohnungsbaugesellschaft Verbesserung zu erzielen. Das ist, wenn’s klappt oder wenn es auch nur halb klappt genial.
Welche Auflagen darf der Vermieter machen?
Zentral dürfte, unter anderem, dieser Abschnitt aus der Klage sein:
„Vermieter:innen dürfen die Gestattung der Anbringung nur versagen, wenn gewichtige Vermieterinteressen die Mieterinteressen überwiegen und Vermieter:innen dies nachweisen.
Aufgrund der Privilegierung dürfen Vermieter:innen insbesondere nicht ohne Einzelfallprüfung strenge und überzogene Anforderungen an die Gestattung des Steckersolargeräts stellen.
So sind Einschränkungen oder Anforderungen, die mehr als eine Installation nach dem aktuellen Stand der Technik, das Vorhalten einer Haftpflichtversicherung oder die Einholung etwaig erforderlicher behördlicher Genehmigungen in der Regel
aber nicht erforderlich und dem Mietenden zumutbar, weil Sie das Mieterinteresse zu sehr einschränken, ohne dass es dafür einen Grund im schutzwürdigen Vermieterinteresse gibt”
Angegriffen werden die folgenden Anforderungen des Vermieter:
mangelnde Einzelfallprüfung
„Nach § 554 Abs. 1 BGB besteht ein grundsätzlicher Zustimmungsanspruch des Mieters auf die Zustimmung des Vermieters zur Installation eines Stecksolar- geräts. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, ist nach § 554 Abs. 1 S. 2 BGB in eine einzelfallbezogene Interessenabwägung einzusteigen, bei der dem Veränderungsinteresse des Mieters grundsätzlich ein erhöhtes Gewicht zu- kommt, da es übergeordnete Allgemeininteressen konkretisiert. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist die vermieterseitige Verweigerung der Zustimmung also nur dann zulässig, wenn sie das Ergebnis einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung darstellt, in deren Rahmen in Anschlag zu bringende Interessen des Vermieters jene des Mieters – und damit mittelbar der Allgemeinheit – überwiegen.“
Sprich der Vermieter muss darlegen, bezogen auf die konkrete Wohnung, warum hier im Einzelfall ein Steckersolargerät nicht bzw. selbst unter Auflagen nicht möglich sein sollte. Eine generelle Ablehnung ist nicht machbar.
Pflicht zur Wielandt Steckdose + Verbot der Kabelverlegung + Verbot eine Steckdose die nicht im Balkonbereich ist, zu nutzen
Dazu haben wir ja auch hier schon viel geschrieben. Siehe dazu nur das Urteil des Amtsgerichts Wandsbeck, dass „der Um-stand, dass das streitgegenständliche Balkonkraftwerk über einen Schutzkontaktstecker angeschlossen ist, nicht die Versagung der Erlaubnis“ rechtfertigt. Übrigens ist die angeführte DIN VDE V 0100-551-1 auch überholt
Und das Verbot der Kabelverlegung ist so uneindeutig formuliert, dass es ebenfalls nicht eingängig ist.
Nun aber zur zentralen Frage: Welche Art der Steckdose darf der Vermieter vorschreiben? Dazu führt die Klage recht umfassend aus:
Nach der Urheberin der Norm, der Deutschen Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik (DKE), gilt, dass die Norm DIN EN 61140 (VDE 0140-1) „ausschließlich Schutzziele [festlegt], nicht die technische Konstruktion“.11 Die Norm stellt also keine unmittelbaren Anforderungen an die Beschaffenheit von Steckdosen, vielmehr definiert sie, welche Sicherheitskriterien durch Steckdosen einzuhalten sind. Diese Kriterien lassen sich wiederum auf un terschiedlichem Wege erfüllen. Mitunter enthalten DIN-Normen exemplarische Verweise auf Konstruktionsnormen für Steckdosen, die dem Standard der Norm DIN EN 61140 (VDE 0140-1) gerecht werden. Dies gilt etwa im Hinblick auf die oben unter (b) bereits diskutierte, ebenfalls im „Technischen Leitfaden“ enthaltene Norm zu Leitungsdimensionen, Anschlussart und Schutzeinrichtungen (DIN VDE V 0100-551-1), die auf die Konstruktionsnorm DIN VDE V 0628-1 (VDE V 0628-1) verweist.12 Die DKE betont jedoch, dass derartige exemplarische Verweise gerade keinen Ausschließlichkeitsanspruch hegen – „[w]erden die in der Norm DIN EN 61140 (VDE 0140-1) aufgeführten Schutzziele erreicht, sind aber auch andere technische Lösungen zulässig.“
Zitiert wird hier der VDE selbst.
Einschränkung auf ausschließlich dunkle PV Module
Hier verweist die Klage auf ein Urteil des Landgericht Hamburg (Beschluss vom 13.12.2024 – 311 S 44/24), welches feststellt, dass:
„die Entscheidungshoheit der Vermieterin über das ästhetische Erscheinungsbild ihres Gebäudes zwar grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, jedoch zumindest dann nicht zu einer Unzumutbarkeit führt, wenn es nicht mit konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden ist, sondern letztlich nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.“
Sprich der Vermieter darf das hässlich finden, aber das ist kein Kriterium, er muss schon darlegen, dass er deshalb weniger Miete bekommt oder so.
Recht des Vermieters zur Kostenpflichten (Nach-) Kontrolle
Hier führt die Klage sehr deutlich aus, weshalb dies einseitig den Mieter benachteiligt:
„Diese Kostentragungspflicht ist schon wegen der Unzulässigkeit der Kontrolle unzulässig. Darüber hinaus kommt sie einer Vertragsstrafe gleich, die im Wohnraummietrecht ebenfalls keinen Platz hat, sondern nach § 555 BGB explizit verboten ist. Die Kostentragungsregelung birgt weitergehendes Missbrauchspotential, weil sie die Beklagte incentiviert immer dann zu kontrollieren, wenn sie Mängel festgestellt hat und z.B. zeitlich kurzfristige „Nachkontrollen“ durchzuführen, deren Kosten dann Mieter:innen zu tragen hätten.“
Pflicht zum Abbau bei Modernisierung
Schön wie hier die Klage schreibt:
„Nach den §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB haben Mieter:innen Instandhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Die geschuldete Duldungspflicht beschränkt sich indes darauf, die jeweiligen Maßnahmen passiv zuzulassen, aktive Mitwirkungspflichten – etwa dergestalt, dass Mieter:innen Baufreiheit durch das Umsetzen oder Entfernen von Gegenständen schaffen – werden durch die §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB nicht begründet.“Die Klage geht davon aus, dass selbst wenn der Mieter das dulden müsste, wäre die Umlage dieser Kosten auf Mieter nicht zulässig.
Freistellung von jeglicher Haftung
Vonovia verlangt von jeglicher Haftung freigestellt zu werden. Daher der Mieter muss auch für Schäden haften, die aus einem Zusammenspiel von Mangel am Gebäude und seines Balkonkraftwerks entstünden. Auch diese sei nicht zulässig. Siehe etwa unsere Mustervereinbarung, die das ganze besser regelt.
Möglichkeit bei allen Beschwerden (auch unerheblichen) die Genehmigung zu Wiederrufen
Die Klage führt schön aus, dass nicht jede, unbegründete Beschwerde due Genehmigung gefärhdert, sondern nur ehebliche bzw. solche die ggf. auch eine Mietminderung begründen würden und das vorher das mildere Mittel, etwa einer anderen Anbringung/Winkel/Aufstellung ausprobiert werden muss.
Verbot der Installation einer Außensteckdose (!)
Auch da sagt die Klage, ist ein unzulässiges Verbot, denn: „§ 554 Abs. 1 BGB privilegiert aber gerade bauliche Veränderungen an der Mietsache, um ein Stecksolargerät nutzen zu können. Zu diesen privilegierten baulichen Veränderungen gehört mithin auch die erstmalige Installation einer Außensteckdose“
Ausschluss dauerhafter Verbindung mit dem Gebäude (kennen wir von vielen Vermietern!)
Auch das kennen wir von vielen Vermietern und auch hier schreibt die Klage, dass es sich eindeutig um eine unzulässige Auflage handelt:
„Das widerspricht schon dem Grundgedanken von § 554 BGB. Denn die Norm gestattet ausdrücklich „bauliche Veränderungen der Mietsache, die […] der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.“ Wie schon ausgeführt braucht es ohne bauliche Veränderung gar keine Gestattung durch den Vermieter. Die hier ausgeschlossene „dauerhafte feste Verbindung zum Gebäude“ stellt wiederum eine zu gestattende bauliche Veränderung dar, für die der § 554 BGB überhaupt erst geschaffen wurde.“
Vorlage einer Windlast Berechnung
Die Klage argumentiert, dass die „Gebäudeeigentümerin nach der DIN EN 1991-1-1 für den Nachweis der statischen Tragfähigkeit ihres Balkons verantwortlich ist. Das aber wiederum bedeutet, dass die Beklagte in Bezug auf regelmäßig auf den Balkonen ihres Gebäudes zu erwartende Nutzlasten selbst in der Verantwortung steht.“
Außerdem gäbe es auch hier den Einzelfall zu beachten, das etwa ein Balkonkraftwerkt senkrecht am Balkon im Hochparterre andere Windlasten verursacht als angewinkelt im 10. Stock in Cuxhafen.
Anforderung ein Modul nach Vertikalglasnorm (die nicht anwendbar ist) zu verwenden und somit Anschluss von Leichtmodulen
Diese Vorgabe ist unwirksam, denn Klausel, weil die zitierte DIN 19009-1 gar nicht Glasmodule oder PV-Module betrifft. Maßgeblich könnte die DIN-Reihe 18008 sein. Aber auch die darin formulierten Anforderungen an Vertikalverglasung ist seit 2023 überholt. Auch in höheren Lagen müssen keine strengeren Anforderungen an Glasmodule mehr ein- gehalten werden, weil die Klassifikation von Stecksolargeräten als Bauprodukte aufgehoben wurde.
Klage lesen und verwerten
Es lohnt sich echt für jeden, der mit Vermieter Anforderungen konfrontiert ist diese Klage anzuschauen – die dankbarweise veröffentlicht wurde – und daraus Argumente zu ziehen.
Selbst wenn die Klage nicht erfolgreich sein sollte oder nicht in allen Punkten, dann finden sich hier gute Argumente gegen Auflagen, die auch in kommenden Verfahren Mieter gegen Vermieter vor dem örtlichen Amtsgericht nutzbar sein sollten.