Eine Reihe von Vermietern argumentiert in ihren Auflagenschreiben vor dem Einbau des Steckersolargerätes durch den Mieter müsse dieser einen sog. E-Check der Wohnung durchführen lassen und verlangt von den Mietern, diesen zu bezahlen.
Es gibt derzeit kein Urteil, in dem eine solche Auflage Bestand hat.
Richtig ist: Die neue Steckersolar-Norm bzw. das “DKE/AK 373.0.4 Steckerfertige PV-Systeme”, das die Norm beim VDE als Gremium entwickelt hat, ging von einer gealterten Elektroinstallation mit Aluminiumleitern, Bakelit-Verteilerdosen und vielen anderen, nicht mehr zeitgemäßen Installationen aus, als es die Sicherheitsregeln diskutiert hat. Den Normern war sehr klar, dass es eben nicht nur aktuelle, normgerechte Häuser gibt. Das hat auch damit zu tun, dass alte Elektroanlagen Bestandsschutz genießen und erst ab einer „signifikanten“ Veränderung, dienicht mehr gilt und die Anlage überarbeitet werden muss. Wovor man sich in der Regel wegen der Kosten scheut.
Dazu sei das Elektriker-Handwerk zitiert:
“Für den ordnungsgemäßen Zustand des Sicherungskastens und der elektrischen Leitungen ist ausschließlich der Vermieter gemäß § 536 BGB verantwortlich, sofern nicht eine andere, individualvertragliche Vereinbarung vorliegt. Der Sicherungskasten muss vom Vermieter gewartet werden, um dem Mieter den ungestörten Mitgebrauch an der Wohnung zu gewährleisten. „Davon ausgehende Gefahren fallen daher dem Vermieter zur Last.” OLG München (Az.: 3 U 5356/96)
In Deutschland gibt es keine allgemein gesetzlich festgelegte Frist, wie oft die Elektroinstallation in einer Wohnung überprüft werden muss. Fachverbände und Elektriker empfehlen unterschiedliche Fristen. Aus Arbeitsschutzvorschriften wird teils die Regel für ortsfeste Anlagen herangezogen, demnach müsste man die Elektroinstallation in einer Wohnung etwa alle 4 Jahre überprüfen lassen – uns ist jedoch niemand bekannt, der das macht.
Elektrohandwerker empfehlen unterschiedliche Fristen, von 4 Jahren bis 10 Jahren. Es gibt keine gesetzlich oder in irgendwelchen Normen festgelegten Fristen, die wir finden konnten.
Jedoch ist der Vermieter in der Pflicht, ggf. eine Prüfung nachzuweisen, da er eine verkehrssichere Wohnung vermieten muss. Deshalb lassen viele große Vermieter vor jeder Neuvermietung die Wohnung einem E-Check unterziehen.
Es ist die Rechtslage, dass der Vermieter die Wohnung gem. § 535 BGB in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und sicheren Zustand erhalten muss. Dazu gehört selbstverständlich eine funktionsfähige und gefahrenfreie Elektroinstallation. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter auch in einem Altbau einen zeitgemäßen Mindeststandard der Elektroinstallation verlangen kann (Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03 und Urt. v. 10.2.2010 – VIII ZR 343/08).
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht keine generelle Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroanlage. Nach seiner Entscheidung ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass regelmäßige Generalinspektionen der elektrischen Leitungen und Geräte in Mietwohnungen vorzunehmen (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07). Hinweise von Fachverbänden zu regelmäßigen E-Checks sind rechtlich daher eher als Empfehlungen und nicht als zwingende Verpflichtungen einzuordnen.
Grundsätzlich betrachtet, hat der Mieter Anspruch darauf, dass ein Mangel behoben wird, er hat aber keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung. Jetzt kann man sich, trotz mindestens vier Mio Steckersolargeräte in Deutschland auf den Standpunkt stellen, dass ein Steckersolargerät rechtlich eher eine zusätzliche Nutzung bzw. eine bauliche Veränderung einer Wohnung sei und leider noch nicht zum Standard einer Mietwohnung gehört. Eine ungewöhnliche Nutzung ist es aus unserer Sicht nicht. Steckersolargeräte sind inzwischen ja deutlich über der Anzahl der privaten Saunen 1,9 Millionen und eher in der Größenordnung von Motorrädern (ca 5,7 Mio).
Der Vermieter muss nicht jede bestehende Elektroinstallation für ein Balkonkraftwerk tauglich machen, weil aber Normgeber davon ausgehen, dass bei Einhaltung der Obergrenzen von 960 Wp für die Solarpanels und 800 VA (Watt) Wechselrichter Ausgangsleistung ein Steckersolargerät sicher auch an sehr alten Installationen zu betreiben sei, gibt es in der Regel auch keine Notwendigkeit einer Ertüchtigung Leitung oder eines extra Stromkreises vorzunehmen (darüber könnte man dann wahrscheinlich sogar bis zu 3,6 kw einspeisen).
Es muss also der Vermieter – gemäß der Systematik des § 554 BGB spätestens vor Gericht, argumentativ nachvollziehbar ausführen – warum ein Steckersoalrgerät nur mit E-Check für ihn zumutbar ist.
Ist hingegen unklar, ob die Anlage für die zusätzliche Einspeisung geeignet ist, was nach unserer Ansicht höchstens eine unmodernisierte Vorkriegs Installation sein dürfte, dann darf der Vermieter eine angemessene Prüfung verlangen und dem Mieter auferlegen. Allerdings auch nur für den betroffenen Stromkreis, über den eingespeist werden soll, sicher nicht für die ganze Wohnung. Er darf auch keine überhöhten Kosten ansetzen. Er läuft aber auch Gefahr, dass der Elektriker ihm dann rät, die gesamte Elektroinstallation zu überarbeiten.
Unser Tipp: Rückfragen!
Sollte man mit einer entsprechenden Auflage konfrontiert sein, raten wir zur Rückfragen:
- Wann wurde der letzte E-Check durchgeführt? Bitte einen schriftlichen Nachweis dem Mieter erbringen und etwa den Prüfbericht des Handwerkers vorlegen.
- Liegen dem Vermieter konkrete Hinweise vor, dass die Elektroinstallation der Wohnung nicht den gängigen Elektrischen Normen und Vorschriften entspricht? Bitte genau ausführen und erklären, warum das erst jetzt mitgeteilt wird.