Ist eine Haftung für „Ablösung von Gebäudeteilen“ im Sinne des § 836 BGB überhaupt für Vermieter & WEGs relevant? Diese Frage wirft ein Aufsatz des Tübinger Rechtsanwalt Dr. David Greiner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf.
Er schreibt in der ZMR – Zeitschrift für Miet- und Raumrecht – Heft 6|2025 unter dem Titel: „Weiter geht’s! Auflagen mit Augenmaß für Balkonkraftwerke“:
„Das Haftungsrisiko der GdWE ist sehr gering, denn es gibt keine verschuldensunabhängige Haftung für herabfallende Gebäudebestandteile (unabhängig von der Frage, ob die Steckersolaranlage überhaupt einen Gebäudebestandteil i.S.d. §836 BGB darstellt). Und ein Verschulden der GdWE/des Verwalters liegt nicht bzw. läge nur dann vor, wenn der Verwalter Hinwelsen auf eine unzulängliche Befestigung nicht nachgegangen wäre. Vor einer solchen Haftung durch Fahrlässigkeitkann aber kein wie auch immer gearteter Beschlusstext die GdWE bzw. den Verwalter schützen. Schutz bietet, sofern eine Haftung überhaupt in Betracht kommt, die von der GdWE (gem. §19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zwingend) unterhaltene Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (Hier stellt sich allerdings wiederum die Frage, ob das Steckersolargerät einen Gebäudebestandteil darstellt und in den Schutz der Versicherung fällt; stellt es aber keinen Gebäudebestandteil dar, trifft die GdWE auch keine Haftung für die „Ablösung von Teilen des Gebäudes“ gem. §836 Abs. 1 BGB)“
GdWE = Abkürzung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine rechtliche Vereinigung aller Wohnungseigentümer eines Mehrparteienhauses. Der Begriff wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) und der WEG-Reform von 2020 eingeführt, um die Abkürzung WEG, die auch für das Wohnungseigentumsgesetz steht, zu vermeiden und somit Klarheit zu schaffen.
Diese These dürfte auch durch die Entscheidung des deutschen Instituts für Bautechnik gestüzt werden: https://balkon.solar/news/2023/10/26/zur-bauordnungsrechtlichen-verwendbarkeit-von-balkonsolaranlagen/
„Anders als bei PV-Anlagen, die mit dem Stromkreis fest verbunden werden und bei denen die Verbindung zwischen baulicher Anlage und Stromquelle nicht ohne weiteres aufzulösen ist, kann bei „Balkonkraftwerken“ die Verbindung zur baulichen Anlage im Hinblick auf die Energieeinspeisung durch das einfache Ziehen des Steckers wieder gelöst und das „Balkonkraftwerk“ beliebig durch den Nutzer (z.B. bei Auszug eines Mieters) vom Balkon einfach und ohne großen Aufwand abmontiert werden. Da in diesem Fall die PV-Module nicht dauerhaft in die bauliche Anlage eingebaut werden, sind sie keine Bauprodukte i.S.d. § 2 Abs. 10 Nr. 1 MBO.
Verwendbarkeitsnachweise scheiden demgemäß für PV-Module von „Balkonkraftwerken“ aus. Bauteile der baulichen Anlage, an denen die Montage der PV-Module von „Balkonkraftwerken“ erfolgen soll, müssen dafür geeignet sein (Aufnahme von Windlasten u.a.).“
27. Oktober 2023: Aktualisiert: Welche bauaufsichtlichen Bestimmungen gelten für Photovoltaik-Module (PV-Module)?
Daher die häufig von Verwaltern und Vermietern geäußerte Sorge, dass diese finanziell für die Schäden durch schlecht montierte Balkonkraftwerke haften, ist unbegründet!
Er schlägt als Text für einen Musterbeschluss vor:
Allen Eigentümern wird gestattet, unter Beachtung der folgenden Auflagen außen am Balkon ihrer Wohnungen Steckersolargeräte anzubringen.
Die Anbringung hat fachgerecht (absturzsicher) und ohne Beschädigung des Gemeinschaftseigentums zu erfolgen.
Die Solarmodule müssen dunkel (anthrazit oder schwarz) sein.
Die Größe der Anlage darf Höhe und Breite des Geländers nicht überschreiten. Sofern sie sich nicht über die gesamte Breite eines Balkons erstreckt, ist sie an der <linken Seite/rechten Seite bitte definieren > des Balkons auszurichten, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu gewährleisten.
Die Solarmodule sind senkrecht oder in einem Winkel von maximal 20° anzubringen.
Es dürfen nur Anlagen angebracht werden, die den zum Zeitpunkt der Anbringung geltenden technischen Vorgaben entsprechen (derzeit max. 2 kW bzw. am Wechselrichter bis zu 800 Voltampere Leistung).
Die Anmeldung im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur ist Sache des jeweiligen Eigentümers.
Gem. §21 Abs. 1 WEG gehen etwaige Folgekosten der Anbringung zu Lasten der Eigentümer der Wohnung, zu der die Anlage gehört.
Sicherlich kann man einen solchen Beschluss, so fassen. Wir würden zu bedenken geben, dass bei einer Balkonkraftwerk, dass sich über die gesammte Breite des Balkons erstreckt, ggf. die 120 cm die die Feuerwehr braucht zum Anleitern nicht mehr gegeben ist. Daher sollte es einen weiteren ‚Zweiten Rettungsweg“ geben, etwa ein Fenster mit min 120 cm Breite. Siehe dazu auch unseren Artikel: https://balkon.solar/news/2024/01/18/balkonsolar-und-anleitern-fluchtweg-und-feuerwehr/
Sprachlich ist es möglicherweise schöner statt von „Solarmodulen“ von Solarpanels, zu sprechen.
Es ist jedoch zu Bemerken, dies ist schon ein sehr hilfreicher Vorschlag und deutlich sinnvoller als viele andere Texte die GdWEs so beschließen.
Daneben macht Greiner noch weitere hilfreiche Bemerkungen:
„Die Installation von (meistens aufgeständerten) Steckersolargeräten auf einer Dachterrasse oder einer Dachloggia ist hingegen von vornherein beschlussfrei zulässig, weil und soweit die Gebäudeoptiknicht verändert wird und mangels Substanzeingriff keine bauliche Veränderung vorliegt.“
„die Beauftragung eines Fachunternehmens, oftmals „Elektrofachkräfte“, verlangt. Das ist übertrieben. (…) Für die Befestigung als solche braucht und gibt es keine „Fach-unternehmen“.„
Wir gehen davon aus, dass ein Steckersolargerät, welches am Balkon befestigt wurde, schon deshalb kein Gebäudebestandteil darstellt, weil es jederzeit wieder abgenommen werden kann, daher es ist eher wie ein Sonnenschirm, Blumenkasten oder ähnliches zu betrachten. Das haben wir bereits in einem unserer Gutachten dargestellt (Golem Bericht)
Dr. Greiner hat uns auch erlaubt, seinen gesamten Aufsatz hier auf unserer Website zu veröffentlichen. Wir Danken ihm dafür herzlich und hoffen, neben unseren Vorschlägen für Musterschreiben an den Vermieter, GdWE Musterbeschlüsse und Mustervereinbarungen, dem Leser:inn hier weiterzuhelfen.
Fundstelle: (Greiner, ZMR 2025, 675)